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博乐体育:XX城市广场项目商业计划书—中金普华产业研究院

发布时间:2022-08-25 18:07:27 来源:博乐体育官方app 作者:博乐体育官网

  本报告的编制依据为项目企业提供的可行性研究报告中描述的技术方案、产品方案、建设条件、建设工期等,《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)及国家现行财税政策、会计制度与相关法规。

  项目总投资金额为6000万元,主要用于漯河市XX区天地顺建设项目的土建费用、建筑安装费用、绿化费用及其他费用等。

  XX区作为漯河市2008年以来重点改造的县级行政区域,市政府、规划局对其的规划是漯河市要求最严格的,其规划的全面、完整、科学也是首屈一指的。这必将为该区域即将成为五年后漯河市--环境最佳、规划最好、设施最完善的行政区域奠定坚实基础,天地顺—XX小区就位于此。

  其北临汾河大道,南依XXX路,距区政府不足800米,距最近的医疗服务中心-妇幼保健院300米远,距漯河市最大的水文景观沙澧河不足2.5公里,在即将建成的XX楼上远望河面宽阔的沙澧河,可谓“碧波荡漾,清风徐来”,是漯河这一宜居城市中的上好区位。规划建设小区占地面积15750㎡(23.65亩),建筑占地面积5374.75㎡,不足小区占地面积的1/3。11层小高层和18层高层各一栋以及小区北临街商铺,构成了XX小区的两大功能区域,园内绿地面积2803.63平方米,绿化率达30%,构成了小区的第三大区域,另有与之匹配的交通、体育、文娱设施等,最终实现XX小区整体功能。

  该项目的设计引入了旅游景区的规划标准,总图布置按照“出行便捷、交往活动各得其所”和“空间环境清洁、美观”的原则进行安排,结合项目自身的具体情况,在充分满足居住功能的基础上,创造出多样化的居住空间和环境,力求符合漯河居民居住习惯,注重住宅功能的充分利用,确保小区配套齐全、功能合理,满足居民居住需求。

  该项目建筑设计中除了合理组织各功能空间的布局,提高设备、设施的配置水平,较好地体现住宅的居住性、舒适性、安全性外,特别重视消防设计,注意防火通道及排烟设施的设置,公建建筑也按规范精心设计,使整体建筑群相得益彰。

  1、起居室是家庭活动中心,位置宜向南,并有直接对外的、有充分日照和视野的外门窗,宽度可不小于1.5m。

  2、各行为空间做到专用明确,符合家庭行为特征,做到各种行为各得其所,并满足各空间不同程度的秘密性要求。

  3、平面紧凑有效是套型设计的基本要求,在有限的套型面积控制标准内,尽可能扩大起居空间,适当放宽厨、卫,在保证睡眠、学习功能的前提下,尽量缩小卧室面积,以利有效组织空间。

  4、尽可能做到:空间利用率高;突出厨卫整体设计的概念,设计好屋顶,丰富屋面造型,巧妙、充分利用屋顶空间,提高屋顶空间使用质量。

  对于厨房、卫生间,厨房面积是改善厨房使用条件的重要前提,其决定因素是炊事行为所需的空间和家具、设备、排管所占空间的尺寸,椐分析,最适宜的小康型厨房其净面积不小于4.32平方米,一般应控制在5.4平方米左右;影响卫生间的主要因素是空间分隔问题,经居住实态调查分析,最基本的分间方式是将便溺和洗面化妆分开,在图纸设计阶段已充分考虑这一点,在施工过程中也将做好事先的预留。

  由于住宅平面布置紧凑,住宅私密性保障程度比较高,避免来自阳台和邻居窗口的视线干扰,利用小过道作为过渡空间,以减少来自起居厅的视线项目结构设计方案

  结构设计包括地基基础的设计和主体结构的设计。根据岩石工程勘察报告、场地的地震危险性作综合评价,确定地基承载力后设计地基基础。根据地质情况、土的冻结深度及地下水位等情况,综合考虑后确定基础埋置深度。根据一般标准,高层、小高层住宅采用框架剪力墙结构,商场采用框架结构,非承重墙体采用加气砌块砌筑。

  房地产市场的发展,对于扩大内需、拉动经济增长、推进城镇化发展、改善居民住房条件等,都发挥了积极的作用,已成为国民经济的主要支柱产业。

  中国特有的住房“刚性需求”的大根本决定了中国房地产开发的前景,决定着中国房房产的发展走向,只能是“商品房”与“保障性住房”的和谐共存,国家出台具体措施落实城市住房问题,鼓励推动房地产开发商参与保障性住房开发建设,最终实现房价趋于合理化,这是一个长期艰巨过程。商品房以自己的特性将在相当长一段时期内占据重要市场。由此可见,商品房的开发建设依然是解决当前住房问题的行之有效的重要方法。

  漯河是河南省下属的一个地级市,是京广铁路上的重要城市,处于许昌和驻马店之间。北距省会郑州140公里,西78公里是平顶山市,南66公里是驻马店市,东55公里是周口市。漯河作为国家二类交通枢纽城市,距郑州新郑国际机场不足一小时车程,京广、漯宝(丰)、漯阜(阳)3条铁路和京港澳高速、南洛高速、107国道及5条省道贯穿全境,构成全省重要的铁路和高速公路“双十字”交通枢纽。

  漯河市是中国食品名城,XX集团、XX集团、XXXX集团总部位于漯河市,可口可乐、百事可乐、康师傅、统一、中粮在漯河市投资,是中西部首个、全国第二个“中国品牌城市”。

  这样一个特色鲜明、享誉四方的食品名城,培育了亚洲最大的肉类加工企业双汇集团、驰名中外的南街村集团、全国第一家葡萄糖饮料生产企业乐天澳的利集团、全国最大的可口可乐生产基地漯河太古可口可乐饮料有限公司等一批知名食品企业,形成了以肉类、粮食、饮料、果蔬四大加工产业集群为核心的18大类50多个系列的上千个品种。年屠宰生猪1600万头,占全省的30%;年加工肉制品110万吨,占全省的40%;年加工转化粮食420万吨,占全省的15%;鲜冻猪肉出口占全省同类产品出口的90%以上,占全国的四分之一。

  给排水工程费用、供配电工程费用、供气费用、供暖费用、其他费用;其中如果为住宅供气费用、供暖费用由客户自理,所以不计入开发成本, 另外其他费用包括:通信管网费用(通信公司免费安装),智能化系统工程(客户自理),有线电视、宽带入网费(客户自理)。按照常规计算,基础设施费用一般按照建筑面积80元/㎡计算。

  近年来的大批开发商的诞生和新盘的推出,使沙南南、沙北、火车站周边成为漯河市依然房地产开发的热点,使之保持较佳的发展势头。由于以上三板块市政配套齐全,人气比较旺盛,已形成实实在在的生活方式。

  1.目前,漯河市场上供应的大部分产品属低层、多层住房,户型功能分区一般,更适合本地消费高性能的中小房型较少(面积80-120㎡),在未来的趋势中,此类户型将迅速成为市场新宠。

  1、30岁以下:这个年龄层的客源份额有限,但他们是有较高收入的置业群,有的得到父母亲戚的支持,且思想观念超前,容易接受新产品,是较难把握的一个消费群体。

  不可抗力事件是指不是由于当事人一方的故意或过失所造成的,对其发生以及造成的后果是当事人不能预见、不能控制、不能避免并不能克服的事件。在本项目中,不可抗力主要指来自于自然界的重大变化所引发的危机,自然风险不以人的意志为转移,一旦在项目实施过程中出现人力不可抗拒的巨大自然灾害,本项目将难以达到设计建设水平,项目的进展和收益将受到影响。

  本项目属于当地重点规划的房地产开发项目。众所周知房地产业作为国民经济的基础产业,在国民经济中的地位日益增加,对国民经济增长速度的贡献有目共睹,因此国家宏观经济政策和对产业政策的调整,对房地产市场的影响较大,直接或间接影响本项目的经营业绩。房地产的兴起是经济发展到一定阶段的必然产物。当今,随着经济的快速发展和国民经济结构优化升级,房地产业的不断创新与拓展日益成为新的经济增长点,成为国民经济可持续发展的中坚力量。 因此房地产行业必然受到国家政策及法规的影响。

  在信息瞬息万变的现代社会,国家政策、行业环境等诸多因素的变化,增加了市场的不确定性,能否把握市场脉搏,抢占市场先机并如期占领市场份额,存在一定的风险。同时,由于市场潜力巨大,加之房地产行业很难形成具有垄断地位的集团或企业,所以市场准入门槛较低,行业壁垒不高,市场竞争者不断进入,增大了房地产行业的竞争激烈程度。日前,全国各个大城市的房地产行业的竞争程度几乎已经达到了白热化的程度,对市场形成了不小的冲击。

  本次募集资金投资的项目虽然已处于前期准备阶段,但距离正式开工建设仍需要一定的时间,因此具有一定的周期性,涉及的环节也较多,如果投资资金管理不善,突破预算,可能影响到投资项目不能如期正常有序的运营,或因出现一些不可抗力的意外事件以及某些环节出现问题,也有可能影响投资项目的如期实现,这就势必影响整个项目的规划与实施。

  项目建设地位于河南省漯河市。漯河市地处伏牛山东麓平原和淮北平原交错带,沙河与澧河在此交汇,以平原为主,水位相对较高,地质条件良好。因此本项目所需面对的自然不可抗力风险较小。并且,本项目针对自然灾害的风险,采取了相应的解决措施:项目方将建设防备设施,并聘请各方面专家,积极做好评估预测,加强预防,并向保险公司投保相应的风险险种,确保投资者的基本利益。

  该项目是漯河市XX新区建设规划范围内的重点项目之一,是根据当地居住环境、实际住房条件和商场购物需求,当地对于商品房的市场需求提出来的,该项目的实施将使当地的房地产资源得到更加合理的开发利用,缓解当地城区居民住房的紧张趋势,并使城市面貌有所改观,为当地商品房开发建设积累丰富的经验,提供较好的典范,促进当地税收收入,增加就业机会,促进当地经济的繁荣。

  在市场经济体制中,市场竞争可谓不可避免,针对此风险,项目方将仔细研究消费市场的特点,加强创新服务研究开发的力量,充分利用现有信息渠道,加强对市场反馈信息的研究和整理。根据市场变化趋势,及时调整服务种类和结构;与专业科学服务研究机构合作,充分发挥科学研究的优势,从根本上提高服务的水平与质量,不断满足市场对于高品质服务的需求。

  从经济效益来看,预计本项目建设完成后,实现总销售收入为13749.38万元,税后利润为847.058万元。全投资静态回收期为2.2年(含建设期),动态回收期为2.5年;本项目内部收益率为23.74%,总投资净现值(NPV)为3888.72万元,投资利润率为25.44%。财务数据分析可得出项目经营盈利能力较好,投资回报稳定。